법인 명의 집에 사주 가족이 산다면? 세무조사에서 보는 5가지
회사가 200억원대 주택을 샀다는 사실만으로 세금 문제가 생기는 것은 아닙니다. 실제로 국세청은 고가 법인주택 2,639채를 확인하면서 임대용 1,157채와 직원 기숙사 등 업무용 385채를 따로 구분했습니다. 문제의 출발점은 집값이나 법인 명의 자체가 아니라 누가 실제로 사용했고, 그 과정에서 사주나 가족에게 어떤 경제적 이익이 돌아갔느냐입니다.
2026년 8월 25일 국세청은 법인 보유 고가주택 등의 사적사용과 관련해 50개 업체에 대한 세무조사에 착수했다고 밝혔습니다. 이 글은 2026년 8월 31일 기준으로, 법인 명의 주택을 보유한 경우 무엇을 확인해야 하는지를 당시 적용 법령과 국세청 발표를 토대로 정리합니다.
법인 명의 주택이라고 모두 문제가 되는 것은 아닙니다
국세청이 확인한 고가 법인주택은 국민주택규모인 85㎡를 초과하면서 공시가격 9억원을 초과하여 종합부동산세 과세대상이 되는 주택입니다.
전체 2,639채 가운데 임대법인이 임대용으로 사용하는 주택이 1,157채였고, 직원 기숙사 등 업무용이 385채였습니다. 나머지 1,097채, 약 42%에서는 사주일가가 거주하거나 사적으로 사용한 사실이 확인됐다고 국세청은 밝혔습니다.
따라서 단순히 법인이 비싼 아파트나 주택을 보유한다는 이유만으로 이번 조사사례와 같다고 볼 수 없습니다. 실제 사용자가 누구인지, 회사 업무와 관련된 사용인지, 회사가 어떤 비용을 부담했는지를 나누어 확인해야 합니다.
「법인세법」 제27조는 법인의 업무와 직접 관련이 없는 자산을 취득·관리하면서 발생하는 일정한 비용과 그 밖의 업무와 직접 관련 없는 지출을 손금에 산입하지 않도록 규정하고 있습니다.
또한 같은 법 시행령 제50조는 법인의 주주 등이거나 출연자인 임원 또는 그 친족이 사용하는 사택의 유지비·관리비·사용료와 관련 지출을 업무와 관련 없는 지출로 규정하고 있습니다. 반면 직원에게 제공되는 숙소는 실제 사용관계와 업무관련성을 따져야 하므로 사주일가가 사용하는 주택과 출발점부터 다릅니다.
200억원대 집보다 세무조사에서 더 중요하게 본 것은 무엇일까
국세청이 공개한 사례를 보면 집값 자체보다 회사 돈이 누구를 위해 사용됐는지가 더 선명하게 드러납니다.
한 조사대상 법인은 서울 용산구 한남동에 200억원대 고급주택을 취득하고 수년에 걸쳐 100억원대의 증축·인테리어 공사를 진행했습니다. 그런데 실제로는 사주와 사주 자녀들이 이를 사적으로 사용한 것으로 국세청은 파악했습니다.
다른 법인은 부산에서 사업을 하면서 서울 반포동의 40억원대 아파트를 취득해 사주일가에게 무상으로 제공하고, 해당 아파트의 종합부동산세·관리비·인테리어 공사비 등을 법인 비용으로 처리한 혐의를 받고 있습니다.
두 사례에서 확인할 공통점은 단순히 법인 명의의 비싼 집이 있다는 것이 아닙니다. 법인자산과 법인자금이 사주일가의 개인적 주거와 생활을 위해 사용됐는지가 핵심 조사대상이 됐다는 점입니다.
회사 비용이 인정되는 문제와 사주의 소득처분은 다릅니다
법인주택이 사적으로 사용됐다면 세무상 문제를 한 가지로만 보면 안 됩니다. 회사가 지출한 돈을 법인의 비용으로 인정할 것인지와 그 경제적 이익이 누구에게 돌아갔는지는 서로 다른 층위의 문제입니다.
예를 들어 사주 가족이 사용하는 주택의 관리비나 인테리어 비용을 회사가 부담하고 이를 비용으로 처리했다면 먼저 해당 지출의 업무관련성을 검토하게 됩니다.
업무와 직접 관련 없는 지출로 판단되어 손금에 산입되지 않는다면 법인의 과세소득이 달라질 수 있습니다. 여기서 끝나는 것도 아닙니다.
「법인세법」 제67조는 법인세 과세표준의 신고·결정 또는 경정 과정에서 익금에 산입하거나 손금에 산입하지 않은 금액을 그 귀속관계에 따라 상여·배당·기타사외유출·사내유보 등으로 처분하도록 규정하고 있습니다.
| 확인할 문제 | 법인 측 | 귀속자 측 |
|---|---|---|
| 업무무관 지출 | 손금 인정 여부 검토 | 경제적 이익의 귀속 확인 |
| 사외유출 | 법인소득 재계산 가능성 | 상여·배당 등 소득처분 검토 |
따라서 “회사 비용으로 인정되지 않으면 법인세만 더 내면 된다”는 식으로 단순화하기 어렵습니다. 회사 밖으로 경제적 이익이 유출됐다면 그 이익이 실제 누구에게 귀속됐는지를 별도로 확인해야 합니다.
사주에게 월세를 받으면 괜찮을까
무상으로 사용하게 한 경우와 임대료를 받은 경우는 사실관계가 다릅니다. 그러나 임대료를 받았다는 사실만으로 세무상 검토가 끝나는 것은 아닙니다.
「법인세법」 제52조는 법인과 특수관계인의 거래로 법인의 조세부담이 부당하게 감소한 것으로 인정되는 경우 부당행위계산을 부인할 수 있도록 하고 있습니다. 이 조문에서 말하는 시가에는 가격뿐 아니라 요율·이자율·임대료 등도 포함됩니다.
국세청이 공개한 이번 조사사례에도 시가 60억원 상당의 고가 오피스텔을 사주에게 저가로 임대하면서 소액의 임차료만 형식적으로 청구한 사례가 포함되어 있습니다.
따라서 특수관계인에게 임대료를 받고 있다면 실제 임대료와 법인세법상 시가 및 거래조건을 비교하여 부당행위계산 부인 대상에 해당하는지를 별도로 검토할 필요가 있습니다. 구체적인 시가 산정과 세액·세무신고 판단은 세무사의 검토가 필요한 영역입니다.
직원 숙소라면 사주 가족이 쓰는 집과 무엇이 다를까
예를 들어 회사가 지방 사업장에 근무하는 직원에게 내부 사택규정에 따라 숙소를 제공하고 실제로 해당 직원이 사용한다면, 사주 가족에게 개인 주택처럼 무상 제공한 경우와 동일하게 볼 수는 없습니다.
다만 사택규정이나 사용일지라는 문서가 있다는 사실만으로 업무용이 되는 것도 아닙니다. 국세청은 이번 조사에서 직원 복리후생을 위한 것처럼 사내 공문과 사용일지를 갖추고도 실제로는 사주일가가 사용한 사례를 조사대상으로 제시했습니다.
따라서 문서에 적힌 용도와 실제 사용자가 일치하는지를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
1조9천억원은 추징세액이 아닙니다
국세청은 이번 50개 조사대상 업체의 전체 탈루혐의 금액이 약 1조9천억원이라고 밝혔습니다. 조사대상은 사주일가 거주형 28개, 부동산 투기형 5개, 별장형 17개 업체입니다.
그러나 1조9천억원이 확정된 세금이나 추징세액이라는 뜻은 아닙니다. 2026년 8월 31일 현재 세무조사가 진행되는 단계이므로 실제 탈루금액과 추징세액, 소득처분 및 조세범칙 여부는 조사결과와 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
국세청 역시 조사 과정에서 유출된 법인자금의 귀속을 확인하여 해당 이익에 대해 과세하고, 조세포탈이나 거짓 세금계산서 수수 등 조세범칙 행위가 확인되는 경우 「조세범 처벌법」에 따라 조치하겠다는 입장입니다.
우리 회사 명의 집도 문제될까? 이 자료부터 확인하세요
모든 법인주택에 하나의 판단순서를 기계적으로 적용하기는 어렵습니다. 다만 이번 국세청 발표와 법인세법을 기준으로 보면 다음 자료를 서로 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 등기사항증명서와 취득자료에서 회사가 언제 어떤 목적으로 주택을 취득했는지 확인합니다.
- 실제 거주·사용관계를 확인하여 직원, 임원, 주주 또는 그 가족 중 누가 사용하고 있는지 구분합니다.
- 사택규정·사용신청서·임대차계약서에 적힌 사용목적과 실제 사용관계가 일치하는지 대조합니다.
- 법인 장부와 계좌에서 관리비·인테리어비·가구비 등 주택과 관련해 회사가 부담한 항목을 확인합니다.
- 특수관계인에게 임대한 경우 실제 임대료와 거래조건을 확인합니다.
- 회계·세무처리 자료에서 해당 비용이 어떻게 처리됐고 그 경제적 이익이 누구에게 귀속됐는지 확인합니다.
결국 법인 명의 주택의 세무문제는 “회사 이름으로 집을 샀느냐”만으로 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 회사 자산과 돈을 이용해 사주나 가족에게 개인적인 경제적 이익을 제공했는지, 그리고 그 비용과 이익을 세법상 어떻게 처리했는지입니다.
특히 회사 내부에는 직원 사택이라고 기록되어 있는데 실제로는 사주 가족이 사용하거나, 사주에게 임대료를 받고 있더라도 정상적인 거래조건과 상당한 차이가 있다면 형식만으로 판단하기 어렵습니다. 반대로 실제 직원 숙소나 정상적인 임대사업용 주택까지 단순히 법인 명의라는 이유로 이번 조사사례와 동일하게 볼 수도 없습니다.
따라서 법인주택을 점검할 때는 집값보다 실제 사용자, 업무관련성, 회사 부담비용, 임대조건, 경제적 이익의 귀속을 객관적인 자료로 설명할 수 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
참고 자료
국세청, 「법인 보유 고가주택 등 사적사용 제1차 50개 업체 세무조사 실시」, 2026. 8. 25.
국가법령정보센터, 「법인세법」 제27조·제52조·제67조, 2026. 8. 31. 기준 적용 법령
국가법령정보센터, 「법인세법 시행령」 제50조, 2026. 8. 31. 기준 적용 법령
이 글은 2026년 8월 31일 기준 공개된 자료와 작성 시점의 법령을 바탕으로 한 일반적인 정보이며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사실관계와 법령 개정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 세액 계산과 구체적인 세무신고 판단은 세무사의 검토가 필요한 영역입니다. 작성자: 법무사 장충익
