돈이 되는 법률 이야기

  상가 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금 계약까지 체결했습니다. 그런데 건물주가 신규임차인에게 기존보다 훨씬 높은 보증금과 월세를 요구했고, 결국 신규 임대차계약이 깨졌다면 어떨까요? 임대료를 올렸다는 사실만으로 곧바로 권리금 회수방해가 되는 것은 아닙니다. 반대로 임대인이 원하는 금액을 제시할 자유가 있다는 이유만으로 항상 문제가 없는 것도 아닙니다. 결국 중요한 것은 그 금액이 왜 높아졌는지, 그리고 주변 상가와 기존 임대조건 등에 비추어 어느 정도였는지를 객관적인 자료로 확인하는 것입니다. 대법원은 2026년 7월 16일 선고한 2026다201337, 2026다201338 판결에서 이 문제를 구체적으로 다뤘습니다. 월세를 많이 올리면 권리금 회수방해가 될까? 핵심은 단순한 인상 여부가 아니라 새로 요구한 차임과 보증금이 법에서 말하는 '현저히 고액'에 해당하는지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물의 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수를 방해하는 행위 중 하나로 규정하고 있습니다. 여기서 주의할 점이 있습니다. 법에는 기존 월세보다 몇 퍼센트 또는 몇 배 이상 올리면 곧바로 '현저히 고액'이 된다는 기준이 없습니다. 따라서 기존 월세가 500만 원인데 1,000만 원을 요구했다는 식으로 인상률만 계산해서 결론을 낼 수는 없습니다. 대법원은 무엇을 비교하라고 했나 대법원은 '현저히 고액'인지를 판단할 때 법에 직접 적혀 있는 조세, 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금만 볼 것은 아니라고 판단했습니다. 여기에 다음과 같은 사정을 함께 고려해야 한다고 밝혔습니다. 기존 임차인의 차임 및 보증금 신규임차인에게 요구한 차임 및 보증금 두 임대조건 사이의 차이 해당 상가...

  전세보증금반환보증은 임차인이 신청해서 드는 상품입니다. 그런데 2026년 10월 1일부터 발급이 제한되는 대상은 임대인입니다. 이 두 문장이 어디서 만나는지가 이번 조치의 실질입니다. 보증기관 3사가 밝힌 내용은 대위변제가 발생한 임대인이 소유한 주택에 대해 반환보증 발급을 막겠다는 것입니다. 신청서를 내는 사람은 임차인이므로, 제한이 걸린 집을 계약하면 보증에 가입하지 못하는 쪽은 임대인이 아니라 그 집에 들어가는 임차인 이 됩니다. 이 글은 작성 시점인 2026년 9월 기준으로 공개된 자료를 바탕으로, 조회 결과를 어떻게 읽어야 하는지와 계약 일정 중 언제 확인해야 하는지를 정리한 것입니다. 제한되는 것은 임대인의 가입이 아니라 그 집의 보증입니다 여기서 말하는 대위변제는 임대인이 돌려주지 못한 보증금을 보증기관이 임차인에게 먼저 지급한 것을 뜻합니다. 지급이 이루어지면 그 임대인은 보증기관에 그 돈을 갚아야 하는 위치가 되고, 이번 조치는 그 위치에 있는 사람의 주택을 심사에서 걸러내겠다는 것입니다. 주택도시보증공사가 안내하는 반환보증 절차는 보증신청 가능 여부 확인, 보증신청, 보증심사, 보증발급의 순서로 되어 있습니다. 첫 단계가 이미 가능 여부 확인으로 잡혀 있다는 점이 이 제도를 읽는 실마리입니다. 임대인의 이력은 이 확인 단계에서 걸리는 사유이지, 임대인에게 무언가를 부과하는 절차가 아닙니다. 기한도 함께 봐야 합니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 신규 계약의 경우 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날을 기준으로 임대차기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 신청할 수 있습니다. 2년 계약이라면 그 기준일부터 12개월입니다. 사고가 난 뒤에 뒤늦게 가입해 두는 방식은 이 구조에서 성립하지 않습니다. 이 조치에서 실무적으로 중요한 부분은 정보가 공유된다는 사실 자체가 아니라, 임차인이 그 정보를 계약 전에 보느냐 잔금 뒤에 보느냐입니다. 보이는 내용은 같아도 그 시점에 남아 있는 선택지가 다릅니다. 조회에서 아무것도 나오지 ...

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 그 집이 계속 비어 있습니다. 이때 임차인이 다툴 수 있느냐는 질문의 답은, 사실관계보다 먼저 지금 어느 국면에 서 있는가 에서 갈립니다. 아직 그 집에 살고 있다면 실거주 의사를 증명할 사람은 임대인입니다. 이미 짐을 빼고 나왔다면, 그 말이 거짓이었다는 점을 증명할 사람은 임차인입니다. 같은 사건인데 이사 여부에 따라 증명의 방향이 반대로 움직입니다. 아래에서는 이 두 국면이 어떻게 갈리는지, 그리고 배상 근거가 달라지면 받을 수 있는 금액의 자릿수가 어떻게 달라지는지를 직접 계산해 정리했습니다. 아래의 법령과 수치는 모두 작성 시점인 2026년 9월 6일을 기준으로 확인한 것입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 증명할 사람은 임대인이다 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하면서, 같은 항 제8호에서 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 예외로 두고 있습니다. 여기서 자주 뒤집혀 이해되는 부분이 있습니다. 이 제8호에 해당한다는 점의 증명책임은 임차인이 아니라 임대인에게 있습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결(건물인도)은 이 점을 명시하면서, 실거주 의사가 꾸며낸 것이 아니라고 통상적으로 수긍할 수 있는지를 심리했어야 한다고 보아 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 이 판결은 그 판단에 고려할 사정도 함께 제시했습니다. 임대인의 주거 상황, 임대인과 그 가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후의 사정, 실거주 의사와 어긋나는 언동, 그로 인해 임차인의 신뢰가 훼손될 여지, 실거주를 위한 이사 준비 여부입니다. 이 판결에서 실무적으로 가장 중요한 부분은 승패가 아니라 증명의 부담이 어느 쪽에 놓이는지를 명시했다는 점입니다. 다만 이 법리가 그대로 작동하는 국면은 한정되어 있습니다. 이사를 나온 뒤...

매달 내는 관리비의 내역을 확인할 수 있는지는 건물의 세대 수가 아니라 건축물대장에 적힌 용도 에서 먼저 갈립니다. 2026년 8월 28일 시행되는 공인중개사의 관리비 확인·설명 의무는 계약 전 단계를 규율하는 것이고, 입주 이후 매달의 부과 내역은 전혀 다른 법이 담당합니다. 그리고 그 다른 법의 문턱은 널리 알려진 100세대가 아닙니다. 숫자부터 짧게 정리하겠습니다. 부동산 플랫폼 다방이 2026년 8월 11일 발표한 분석에 따르면, 2026년 7월 등록 매물 기준 서울 주요 10개 대학 인근 전용 33제곱미터 이하 원룸의 평균 월세는 보증금 1000만원 기준 62만5000원, 평균 관리비는 8만4000원이었습니다. 1년 전 같은 달과 비교하면 월세는 7.7%, 관리비는 10.9% 올랐습니다. 이 글이 다루는 것은 그 뒤입니다. 지금 제도가 어느 단계를 규율하고 어느 단계를 비워 두는지, 자기 건물이 어느 칸에 들어가는지를 무엇으로 확인하는지를 조문 단위로 갈라 보겠습니다. 8월 28일 시행된 것은 무엇이고 무엇이 아닌가 공인중개사가 계약 전에 공동관리비 금액을 확인해 설명할 의무이며, 임대인이 입주 후 부과 내역을 계속 공개할 의무는 여기에 포함되어 있지 않습니다. 국토교통부는 2026년 8월 11일 국무회의에서 공인중개사법 시행령 개정안이 의결되었고, 같은 날 개정·공포된 시행규칙과 함께 8월 28일부터 시행된다고 밝혔습니다. 종전에는 관리비 총액을 확인·설명하도록 되어 있었는데, 여기에 공용부분에 쓰이는 공동관리비 금액이 더해진 것입니다. 문장의 동사는 확인과 설명입니다. 설명의 대상은 중개사가 임대인에게서 확인한 내용이지 검증한 결과가 아닙니다. 규율의 시점도 계약 체결 전이므로, 입주 후 매달 날아오는 청구서는 이 조문의 사정거리 밖에 있습니다. 광고 단계에도 별도의 규율이 있습니다. 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준은 정액으로 부과되는 관리비가 월 10만원 이상인 주택에 대해 일반관리비, 전기료, 수도료, 가스사용료, 난방비 등 비목별 금...

전세계약을 다시 2년으로 작성한 뒤 사정이 생겨 중간에 이사해야 한다면, 계약서에 적힌 2년을 모두 채워야 할까요. 먼저 확인할 것은 새 계약서를 썼는지가 아니라 그 계약이 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신된 것인지입니다. 계약갱신요구권에 따라 갱신된 주택임대차라면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 새 계약서를 다시 작성했거나 계약기간을 2년으로 적었다는 사실만으로 이 규정이 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 중도이사 문제는 계약서의 날짜보다 갱신요구 당시의 문자, 계약서 특약, 임대차 신고자료를 먼저 맞춰 보는 것이 중요합니다. 3개월 해지권은 어떤 계약에 적용되나 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 제6조의2를 준용하도록 하고 있습니다. 제6조의2에 따르면 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생 합니다. 여기에서 중요한 것은 법이 모든 재계약에 3개월 해지권을 부여하고 있는 것이 아니라는 점입니다. 당사자가 계약기간 만료를 앞두고 별도의 합의로 새로운 임대차를 체결한 경우까지 계약갱신요구권에 따른 갱신과 동일하게 취급할 수 있는지는 계약 체결 경위를 따로 살펴야 합니다. 새 계약서를 다시 썼다면 신규계약인가 계약서의 형식만으로 결정되지 않습니다. 갱신요구권을 행사한 뒤 보증금이나 차임 등을 조정하면서 새 계약서를 작성할 수도 있기 때문입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항도 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보면서, 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 증감할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 보증금이 달라졌다는 사실 자체도 갱신계약인지 여부를 결정하는 기준이 되지는 않습니다. 결국 새 계약서가 있다면 계약서 자체만 보지 말고 그 전에 어떤 의사표시가 오갔는지를 연결해서 보아야 ...

퇴거를 앞두고 임대인이 “벽지와 장판을 새로 해야 하니 보증금에서 100만원을 빼겠다”고 한다면 견적금액만 보고 판단해서는 안 됩니다. 먼저 그 손상이 임차인의 책임인지, 어디까지 복구해야 하는지, 그 결과 실제 공제할 금액이 얼마인지 를 순서대로 나눠봐야 합니다. 원상회복 관련 상담이나 서류를 검토하다 보면 벽지·장판뿐 아니라 곰팡이, 누수, 시설물 파손 등이 함께 문제 되는 경우도 있습니다. 특히 입주 당시 사진이나 영상이 없으면 퇴거할 때 발견된 손상이 원래 있던 것인지 임차기간 중 생긴 것인지부터 다투게 됩니다. 이 글은 2026년 8월 25일 기준 시행 법령과 그때까지 확인되는 판례를 기준으로 정리합니다. 원상회복은 어느 상태까지 해야 할까 민법 제654조는 임대차에 민법 제615조의 원상회복 규정을 준용합니다. 따라서 임대차가 종료되어 목적물을 반환할 때 원상회복의무가 문제 됩니다. 그렇다고 집을 준공 당시 또는 모든 시설이 새것이었던 상태로 만들어 돌려줘야 한다는 뜻은 아닙니다. 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결은 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 가건물과 공작물이 있었던 토지 임대차 사건에서, 특별한 사정이 없다면 현재 임차인은 자신이 임차했을 때의 상태로 목적물을 반환하면 된다 고 판단했습니다. 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 현재 임차인이 철거할 의무는 없다고 본 것입니다. 이 판결은 주택 벽지·장판 사건이 아니라 토지와 공작물 철거 사건이므로 그대로 동일시할 수는 없습니다. 그러나 대법원이 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물 상태, 현재 임차인이 현상을 변경했는지 등을 구체적으로 살펴야 한다고 밝힌 점은 중요합니다. 따라서 퇴거 당시 사진만 볼 것이 아니라 계약서와 특약, 입주 당시 사진·영상, 입주 직후 주고받은 문자, 퇴거 당시 상태를 서로 대조하는 것이 출발점입니다. 낡은 것과 임차인이 망가뜨린 것은 다릅니다 벽지가 변색되거나 장판에 생활 흔적이...

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청했습니다. 법원에서 결정문까지 받았다면 이제 이사해도 된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 기존 대항력을 지키는 기준은 결정문을 받았는지가 아니라 임차권등기가 실제로 마쳐지기 전까지 대항요건을 유지했는지 입니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결이 이 차이를 분명하게 보여줍니다. 저도 임차권등기명령 신청서를 작성하면서 “결정문이 나왔는데 이제 이사해도 되느냐”는 질문을 받은 경험이 있습니다. 이때 제가 확인하는 기준은 결정문 자체가 아니라 실제 임차권등기가 완료되었는지 여부입니다. 이 글은 2026년 8월 24일 기준 시행 법령과 그때까지 공개된 판례를 기준으로 설명합니다. 결정문을 받았다고 바로 이사해도 될까 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 규정합니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득하고 있었다면 그 권리는 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 따라서 법이 권리보전의 기준으로 삼는 시점은 임차권등기명령의 신청일이나 결정일이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때 입니다. 신청 → 법원의 결정 → 등기촉탁 → 실제 등기 완료는 서로 다른 단계입니다. 결정문을 받았다는 사실과 등기부에 임차권등기가 기재됐다는 사실을 구별해야 하는 이유입니다. 대법원 사건에서는 무엇이 문제됐나 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결의 임차인은 2017년 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖췄습니다. 이후 해당 주택에는 근저당권설정등기가 마쳐졌습니다. 임대차가 종료된 뒤에도 보증금을 반환받지 못하자 임차인이 보증금 반환에 관한 보험금을 청구하면서 보증금반환채권을 보험회사에 양도했고, 보험회사가 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청했습니다. 문제는 ...